5 Fehler, an denen ein Immobilieninserat scheitert

Dass es tatsächlich auf kleine technische Details ankommt, bestätigt auch eine amerikanische Redfin-Studie aus dem Jahr 2013: Das schärfste Zehntel der Fotos wurde in 44 % der Fälle zum oder über dem Angebotspreis verkauft, während normal scharfe Fotos das nur in 13 % der Fälle schafften. Der Unterschied zwischen einem "ganz guten" und einem "wirklich scharfen" Foto kann also über den letztendlichen Preis mitentscheiden – ganz zu schweigen davon, ob überhaupt jemand das Inserat öffnet.

1. Unordnung im Bild — das ist nicht dasselbe wie das Alter der Wohnung

Das ist mit Abstand der häufigste Fehler, dem wir begegnen, und man muss es klar aussprechen: Es geht nicht darum, ob die Wohnung alt ist. Eine alte, aber saubere und gepflegte Wohnung funktioniert auf Fotos problemlos. Das Problem ist Unordnung — Essensreste und Verpackungsreste, die auf dem Tisch oder der Küchenarbeitsplatte herumliegen, schmutziges Geschirr, überfüllte Mülleimer. Das sieht der Interessent als Erstes, und sein Eindruck von der gesamten Immobilie richtet sich danach, obwohl die Unordnung mit dem Preis oder dem Zustand der Wohnung nichts zu tun hat.

Der Vorbereitung des Raums und dem Entfernen störender Details aus dem Foto haben wir uns ausführlich im vorherigen Artikel "Wie man eine Immobilie mit dem Handy wie ein Profi fotografiert" gewidmet — dort finden Sie unter anderem, wie man erkennt, wann Staging Sinn ergibt, und wie man auch mit einer gewöhnlichen Wohnung in wenigen Minuten Vorbereitung zurechtkommt.

2. Blitzlicht, das sich in Spiegeln und Fenstern spiegelt

Direktes Blitzlicht in einen Spiegel, eine Glasfläche oder ein Fenster erzeugt eine deutliche Reflexion (sogenanntes Flare), die auf dem Foto störend wirkt und die Aufmerksamkeit vom Raum selbst ablenkt. Blitzlicht an sich muss kein Problem sein und wird bei Immobilienfotos üblicherweise eingesetzt — es geht nur darum, vor dem Fotografieren zu prüfen, ob es sich nicht gerade in die Linse spiegelt.

3. Hochformatfotos statt Querformat

Die überwiegende Mehrheit der Immobilienportale ist auf Querformatfotos (Landscape) ausgelegt — das ist das Format, an das die Leute gewöhnt sind und das auf den Portalen sauber angezeigt wird, ohne schwarze Balken oder unschönen Zuschnitt. Ein Hochformatfoto (Portrait) gehört nicht in ein klassisches Inserat.

Eine Ausnahme gibt es, wenn Sie damit rechnen, dasselbe Foto auch für soziale Netzwerke zu verwenden — etwa für Instagram Stories oder Reels, wo das Seitenverhältnis 9:16 verwendet wird, beziehungsweise für den Feed, wo eher 4:5 funktioniert. In dem Fall ist es in Ordnung, für diesen Zweck eine eigene Hochformataufnahme vorzubereiten, die gezielt so fotografiert wird, dass genau das zu sehen ist, was Sie hervorheben möchten. Nur gehört das nicht ins klassische Inserat — dort bleiben Sie bei Querformatfotos.

4. Schwaches Eröffnungsfoto und falsche Reihenfolge

Das erste Foto im Inserat ist das wichtigste von allen — es ist dasjenige, das in der Vorschau angezeigt wird und darüber entscheidet, ob der Interessent das Inserat überhaupt öffnet. Trotzdem kommt es häufig vor, dass als Erstes ein Foto vom Flur, vom Eingang oder eine andere unattraktive Aufnahme steht, während das stärkste Foto der Immobilie irgendwo in der Mitte der Galerie versteckt ist.

Eine amerikanische Studie, die über 14.000 Fotos von etwa 600 Immobilien analysierte, zeigte, dass unter den bedeutendsten Fotokategorien eindeutig die Wohninnenräume führen — Schlafzimmer, Küche und Wohnzimmer —, während die klassische Hausansicht von vorne (also der Blick auf das Haus, wie man ihn von der Straße aus sieht, die sogenannte Fassade) erst auf dem fünften Platz landete. Die genauen Zahlen lassen sich nicht einfach eins zu eins auf den tschechischen Markt übertragen, aber die Tendenz ist klar und deckt sich auch mit dem, was erfahrene Immobilienfotografen empfehlen: Setzen Sie als Erstes die stärkste, eindrucksvollste Aufnahme der Immobilie — typischerweise das Wohnzimmer oder den Raum mit der besten Aussicht — nicht eine technische Aufnahme oder eine Übergangsaufnahme wie Flur oder Eingang.

Die Reihenfolge funktioniert danach in der Regel so: zuerst die Räume, die den Interessenten am meisten interessieren (Küche, Bad), dann Garten oder Außenbereiche, falls vorhanden, und ganz am Ende ergänzende und technische Aufnahmen.

5. Fehlende Schlüsselaufnahmen

Der letzte häufige Fehler ist, dass im Inserat schlicht ein Foto fehlt, auf das der Interessent gerne warten würde. Bei einer Wohnung in einem Plattenbau oder Mehrfamilienhaus wird oft vergessen, den Eingang und das Gebäude als Ganzes zu fotografieren — der Interessent möchte sehen, in was für ein Haus er geht, nicht nur in was für eine Wohnung.

Ebenso wird oft die Aussicht aus den Fenstern vergessen. Das interessiert immer mehr Menschen — sie wollen wissen, worauf sie aus dem Schlafzimmer oder der Küche blicken werden, ob es ins Grüne, auf die Straße oder direkt in die Fenster des Nachbargebäudes geht. Ein fehlendes Aussichtsfoto wirft oft die Frage auf, ob man etwas verbirgt, auch wenn das überhaupt nicht der Fall sein muss.

Und noch eine Sache

Fotos im Inserat sollten weder KI-generiert noch sichtbar mit künstlicher Intelligenz bearbeitet sein — abgesehen davon, dass das die Glaubwürdigkeit des Inserats mindert, erkennen viele Portale solche Bearbeitungen aktiv, und ein Inserat damit kann eingeschränkt oder gleich gesperrt werden.

Keiner dieser fünf Fehler erfordert professionelle Ausrüstung oder Erfahrung — man muss nur darauf achten. Eine aufgeräumte, unüberladene Aufnahme, Blitzlicht ohne Reflexionen, Querformatfotos, ein starkes Eröffnungsfoto an erster Stelle und ein paar zusätzliche Schlüsselaufnahmen (Hauseingang, Aussicht aus dem Fenster) können allein darüber entscheiden, ob jemand Ihr Inserat öffnet oder achtlos daran vorbeischwenkt.

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